[상 법] 임대주택 보증금

임대 주택 부동산의 세입자와 소유주 사이에서 가장 자주 발생하는 분쟁중 하나는 보증금(Security Deposit)에 관한 것이다. 주거용 부동산의 경우 보증금을 받을 수 있는 한도액이 법으로 규정되어 있다. 가구가 제공되지 않은 임대용 주택의 경우 월 렌트비의 2개월 치까지, 그리고 가구가 제공되면 월 렌트비의 3개월 치까지 보증금으로 받을 수 있다. 따라서 신용 문제로 법에 규정한 보증금 이상을 요구할 수는 없다. 일반적으로 주거용 임대주택 일 경우에는 보증금은 환불이 가능하다. 다만 주거용 임대주택 소유주는 세입자가 이주한 후 임대 부동산에 대한 수리 목적으로 공제할 수 있다. 임대 주택을 비운 후 손상된 부동산에 대한 수리 목적으로 공제할 수 있으나 주거 동안 일반적으로 발생하는 손상에 대해서는 청구할 수 없다. 임대 기간이 종료된 후 세입자가 임대부동산에서 이사할 것을 통보한 후 합리적인 기간 안에 우선 검사를 할 수 있는 권리가 있는 것을 부동산 소유주는 세입자에게 통보해야 한다. 우선 검사의 목적은 세입자에게 임대 주택에 대한 사전 검사를 해서 손상된 것에 대한 수리를 할 수 있는 기회를 주기 위한 것이다. 따라서 세입자가 수리했을 경우 부동산 소유주가 보증금에서 일방적인 삭감을 할 수 없게 하는 것이다. 이런 우선 검사를 통해 부동산 소유주는 수리와 청소에 대한 명세서를 제공해야 한다. 또한 수리 목적으로 보증금에서 공제할 경우 구체적인 명세서를 세입자가 임대부동산으로부터 이산 간 후 21일 안에 세입자에게 제공해야 한다. 마찬가지로 보증금에서 수리 비용을 공제한 후 남는 보증금은 세입자가 이주 나간 후 3주 안에 세입자에게 환불되어야 한다. 소유주가 세입자에게 3주 안에 보증금 공제 명세서와 공제한 후 남는 보증금을 지불하지 않았을 경우에는 소유주는 보증금에서 금액을 공제할 수 있는 권리를 상실하므로 보증금 전액을 환불해야 한다. 또한 세입자는 피해 보상금과 이에 따른 벌금을 청구할 수 있다. 보증금 청구 소송은 피해 금액이 1만 달러를 넘지 않는 경우가 많으므로 소액 재판소에 소송을 제기할 수가 있다. 보증금의 공제액이 적당한가에 대한 소송에서는 소유주가 그에 대한 주장을 증명할 의무가 있다. 따라서 임대자는 임대부동산을 반환하고 보증금 공제명세서를 확인해야 하고 임대부동산 소유주가 공제명세서를 주지 않거나 공제내용이 정당하지 않다고 판단될 경우에는 보증금 반환 소송을 제기해야 한다. 공제 내용이 정당한가의 규준은 수리의 대상이 부동산에 거주하면서 일반적으로 발생하는 손상까지 책임을 질 필요가 없게 한다. 따라서 거주하면서 기간에 따라 발생하는 카펫의 손상에 대하여 원상 복구를 할 필요는 없으나 기간보다 상대적으로 심한 손상일 경우에 책임을 지게 된다. 세입자는 부동산에서 이주한 후 3주 안에 명세서를 받지 못하거나 환불을 받지 못했을 경우에는 소액 재판 또는 정식 소송을 해야 한다. 소액 재판일 경우 변호사 없이 진행하는 것이고 절차도 일반인이 진행하기에 어려움이 없을 정도로 간단하다. 이런 경우를 대비해서 이주할 때는 부동산의 소유주나 매니저와 같이 부동산 상태를 확인하는 절차를 밟고 사진을 찍어 놔야 한다. 이런 증거가 소송할 때 결정적인 역할을 한다. 임대부동산의 소유주가 바뀌었어도 새 소유주는 기존에 있던 세입자의 보증금을 환불할 의무가 있다. 따라서 임대부동산을 구입할 경우에는 셀러로부터 보증금을 철저히 확인하고 인수하여야 한다. 일반적으로, 세입자의 렌트와 보증금의 확인은 에스크로 도중 세입자로부터 직접 확인받는 절차를 거치게 된다. ▶문의: (213)487-2371 이승호 / 상법 변호사이승호의 상법 Q&A

2022-01-12

[상 법] 장애인 공익 소송 대응법

기본적으로 캘리포니아의 장애인 보호법은 법적으로 보장된 최소 보상금 규정, 징벌적 보상, 그리고 원고 변호사에 대한 변호비용을 보장하고 있다. 매년 약 1만 건 이상 장애인 보호법에 관련된 소송이 발생하는 것으로 알려져 있다. 장애인 공익 소송의 숫자는 매년 15~33%증가를 할 정도로 줄어들 기미는 전혀 보이지 않고 실제로 앞으로도 장애인 공익소송은 늘어날 것이다. 이유는 현실적으로 아직도 많은 시설물이 장애인 접근법을 준수하지 않은 경우가 많고, 아무리 작은 위반일지라도 최하 4000달러 벌금과 변호사 비용을 지불하게 한 법 때문이다. 이런 소송에 대처할 수 있는 최선의 방법은 당연히 법을 지켜야 하는 것이나, 아주 작은 위반에도 같은 법이 적용되므로 법을 완벽하게 지키기가 쉽지 않다. 캘리포니아는 긴급 법안으로 2016년 장애인 공익소송에서 스몰 비지니스를 상대로 하는 소송에 대해서 법정 배상금을 제한하는 법이 제정됐다. 2016년도에 개정된 캘리포니아 장애인 공익소송법에서는 장애인이 시설물 접근성에 대한 사전 검사와 수리를 장려한다. 이 법은 2016년 5월 10일 이후에 제기된 소송에 대해서 ‘기술적인 위반’일 경우, 이러한 ‘기술적인 위반’에 대해서는 장애인 원고는 법정 배상금을 받을 만큼 불편함, 수치 또는 접근에 대한 어려움이 실제로 있다는 것을 증명을 해야 한다. 기존 법에서는 ‘기술적인 위반’을 포함해서 장애인 보호 법의 규정을 어길 경우, 불편함, 수치 또는 접근에 대한 어려움이 있다는 것을 실제로 증명할 의무가 없고 자동적으로 법정 배상금을 받을 수 있었다. 즉, 장애인 원고가 자동적으로 배상금을 받을 수 없고 실질적인 피해를 입증해야 해야 하기 때문에 장애인 소송의 남용을 방지하는 역할을 하게 된다. 스몰 비즈니스는 캘리포니아 민법 55.56조에 의거해 종업원 숫자가 25명을 넘지 않아야 하고 연 매출이 지난 3년간 350만불을 넘지 않아야 한다. 소송을 받은 지 15일 안에 모든 ‘기술적인 위반’에 대해 수정해야 한다. ‘기술적인 위반“에 해당되는 것은 1. 비즈니스 내부의 사인 판, 2. 주차장 사인판을 제외한 건물 외부의 방향을 제시하는 사인 판, 3. 주차장 사인 판이 분명하게 보이나 위치나 문구의 하자가 있는 경우, 4. 주차장 사인판의 색상의 문제, 5. 주차장 표시의 색상의 문제, 6. 주차장 페인트가 희미해졌을 경우, 7. 주차장 램프의 표식 문제 등이다. 위의 조건을 충족할 경우에는 장애인 원고는 법정 배상금을 자동으로 청구할 수 없고 실질적인 피해를 증명해야 하므로 현실적으로 배상을 요구하기 어렵다. 실제로 최근에 제출된 소송에는 기술적인 위반을 기반으로 한 소송은 많이 없어졌다. 장애인 공익 소송을 받았을 경우, 소송에서 제기하는 위반이 ’기술적인 위반‘인지 확인하고 해당될 경우 즉시 문제점을 수정하면 배상금 책임을 피할 수 있다. 또한 민법 55.54조는 종업원 숫자가 25명을 넘지 않고 연 매출이 지난 3년간 350만불을 넘지 않는 스몰비즈니스는 소송이 송달된 후 30일 안에 문제된 부분을 수리했을 경우, 소송을 일시 중지하고 조기 평가 컨퍼런스를 요청할 수 있다. 조기 평가 컨퍼런스를 요청하면 바로 소송이 일시 중단된다. 법원은 조기 평가 컨퍼런스에서 문제된 부분이 수정됐는지를 확인하고 양측이 합의하도록 도와준다. 조기 평가 컨퍼런스의 장점은 터무니없는 높은 합의금을 요구하는 원고 측에 대해서 법원의 판사가 매우 현실성이 있는 피해 금액 예상치를 제시하기 때문에 합의 가능성이 아주 높다. 컨퍼런스가 스케줄 되면 하게 되고, 피고는 위반사항이 수정된 것을 증명하는 서류를 컨퍼런스 10일 안에 제출해야 한다. 컨퍼런스 과정을 거치지 않고 합리적인 금액에서 합의가 되는 것을 선화하겠지만 그렇지 않을 경우에는 조기 평가 컨퍼런스를 신청해서 판사의 도움으로 합리적인 합의를 하는 데 도움을 받는 것도 좋은 해결 방법이다. ▶문의: (213)487-2371 이승호 / 상법 변호사

2021-10-06

[상 법] 부동산 임대 후 보증금 환불 소송

임대부동산의 세입자와 건물소유주 사이에 가장 자주 발생하는 분쟁 중 하나는 보증금(Security Deposit)에 관한 것이다. 임대 기간이 만료될 때 세입자 입장에서는 보증금을 돌려받을 수 있는가를 우려하게 되고 건물 소유주 입장에서는 임대 만료 후 부동산 보수에 따른 비용을 삭감해야 하는 입장이다. 경우에 따라서 세입자는 마지막 렌트비를 내지 않는 경우도 있고 건물 소유주가 막무가내로 보증금을 주지 않는 경우도 있다. 보증금은 임대계약서에서 규정한 렌트비 외 지불된 돈을 지칭하는데 임대부동산에 입주하기 전 보증금을 지불하는 것은 일반적인 관례다. 건물소유주에게 지불된 돈이 렌트비인가 보증금인가의 구분은 지불된 돈의 목적에 의해 정해진다. 지불된 돈의 목적이 임대부동산의 직접적인 사용에 대한 지불일 경우에는 렌트비로 규정된다. 반면 렌트비라고 규정된 돈일 경우에도 임대부동산에 대한 직접적인 사용이 아니라 임대부동산의 보수나 렌트가 지급되지 않았을 경우를 대비한 목적일 경우에는 보증금이 된다. 렌트와 보증금의 구분이 중요한 이유는 세입자는 임대부동산을 반환할 때 보증금을 환불받을 수 있기 때문이다. 또한 보증금일 경우에는 환불받는 절차 또한 보증금에 관한 법률에 따른다. 주거용 부동산의 경우 보증금을 받을 수 있는 한도액이 법으로 규정되어 있다. 가구가 제공되지 않은 임대용 주택 경우 월 렌트비의 2개월 치, 가구가 제공되면 월 렌트비 3개월 치까지 보증금으로 받을 수 있다. 따라서 신용이 좋지 않다는 이유로 법에 규정한 보증금 이상을 요구할 수 없다. 반면 상업용 부동산 경우 보증금의 한도액이 법으로 규제되어 있지 않다. 따라서 건물주와 세입자 사이 임대계약서에 의해 정해진다. 일반적으로 주거용 임대주택은 보증금 환불이 가능하다. 다만 주거용 임대주택 소유주는 세입자가 이주한 후 임대부동산에 대한 수리 목적으로 공제할 수는 있다. 또한 수리목적으로 보증금에서 공제할 경우 구체적인 명세서를 세입자가 이주한 후 3주 안에 제공해야 한다. 마찬가지로 보증금에서 수리비용을 공제한 후 남는 보증금은 세입자가 이주한 후 3주 안에 환불되어야 한다. 임대부동산 소유주가 세입자에게 3주 안에 보증금 공제 명세서와 공제한 후 남는 보증금을 지불하지 않았을 경우 세입자는 피해 보상금과 이에 따른 벌금을 청구할 수 있다. 보증금 공제액이 적당한가에 대한 소송에서 임대부동산 소유주가 그에 대한 주장을 증명할 의무가 있다. 따라서 세입자는 임대부동산을 반환하고 보증금 공제명세서를 확인해야 하고 임대부동산 소유주가 공제명세서를 주지 않거나 정당하지 않다고 판단될 경우에는 보증금 반환 소송을 제기해야 한다. 공제 내용이 정당한가의 기준은 수리 대상이 부동산에 거주하면서 일반적으로 발생하는 손상인가 아닌가에 달려있다. 세입자는 부동산에서 이주한 후 3주 안에 명세서를 받지 못하거나 환불을 받지 못했을 경우에는 소액 재판 또는 정식 소송을 해야 한다. 소액 재판일 경우 변호사 없이 진행하는 것이고 절차도 일반인이 진행하기에 어려움이 없을 정도로 간단하다. 이런 경우를 대비해 이주할 때 부동산 소유주나 매니저같이 부동산 상태를 확인하는 절차를 밟고 사진을 찍어놔야 한다. 이런 증거가 소송할 때 결정적인 증거 역할을 한다. 또한 일정한 물품이 손상됐을 경우 이주 전에 직접 고쳐 놓는 것이 부동산 소유주와의 불필요한 분쟁을 예방할 수 있다. 임대부동산의 소유주가 바뀌었어도 새 소유주는 기존에 있던 세입자의 보증금을 환불할 의무가 있다. 따라서 임대부동산을 구입할 경우에는 셀러로부터 보증금을 철저히 확인하고 인수받아야 한다. ▶문의: (213)487-2371 이승호 / 상법 변호사

2021-09-22

[상 법] 기프트카드 관련 캘리포니아 법

소매업을 운영하면서 매출을 늘리기 위한 전략으로 많이 사용되는 것이 기프트 카드나 기프트 증서의 발행이다. 특히 연말에는 다양한 상품권을 주고받게 되고 비즈니스에서도 매출을 올리기 위해서 매우 중요하다. 기프트 카드의 개념은 기본적으로 현금으로 기프트 카드를 구입한 후 제삼자에게 양도가 되고 기프트 카드를 가진 사람이 기프트 카드의 금액만큼 사용하게 하는 것이다. 개념은 매우 간단하지만, 캘리포니아에서는 소비자를 보호하기 위해 기프트 카드의 발행과 운영에 관한 규정이 캘리포니아 민법 1749.45조에 명시되어 있다. 기프트 카드에 대한 규정을 이해할 때 카드 종류에 따라서 규제 차이가 난다. 다수 사업체가 모여서 발행하는 기프트 카드 경우에는 현찰교환, 반환, 만기일이나 서비스 비용에 대한 제약이 없다. 다만 이런 조건을 기프트 카드에 명시만 하면 된다. 즉, 만기일이나 반환 조건은 기프트 카드를 발행한 회사가 정하게 되는 것이다. 예를 들어, 하나의 기프트 카드로 다수 회사에서 사용할 수 있는 기프트 카드는 발행하는 회사가 제한을 정할 수 있다. 그러나 단일 비즈니스에서 발행하는 기프트 카드는 다음에 설명하는 법정 조건으로부터 제약을 받게 된다. 첫째, 발행한 기프트 카드에 대한 현금 교환에 관한 규정이다. 기프트 카드 가치가 10달러 이상일 경우에는 소비자가 현금으로 환불을 요구할 경우 환불 의무가 없다. 다만 다른 물건으로 교환해 줄 수는 있다. 기프트 카드 가치가 10달러 이하일 경우에는 손님이 요구할 경우, 현금으로 교환해줘야 한다. 또한 기프트 카드 잔액이 10달러 이하 경우에도 현금으로 환불을 받을 수 있다. 둘째, 반환에 관한 규정이다. 일반적으로 캘리포니아에서는 7일 안에 모든 상품을 반환할 수 있는 권리가 있다. 따라서 반환에 대한 규정이 기프트 카드에 명시되지 않았을 경우에는 7일 안에 반환할 수 있다. 업주 측에서 반환을 원치 않을 경우나 7일이 아닌 다른 기간의 반환 조항을 적용할 경우에는 기프트 카드에 반드시 명시해야 한다. 셋째, 기프트 카드의 만기일에 관한 규정이다. 캘리포니아 민법은 몇 가지 예외 사항 외 기프트 카드에는 만기일을 정할 수 없는 것을 원칙으로 하고 있다. 대표적인 예외 조항은 식당을 제외한 비즈니스에서 음식에 관한 기프트 카드는 만기일을 정할 수 있다. 또한 기프트 카드를 발행할 때 상품의 정상적인 가격보다 낮거나, 비영리 단체나 직원에게 디스카운트를 제공하는 기프트 카드 경우에는 만기일을 명시할 수 있다. 광고나 프로모션을 위해서 무료로 주어지는 기프트 카드가 이에 해당한다. 만기일을 적용할 경우에는 기프트 카드에 반드시 만기일을 명시해야 한다. 넷째, 기프트 카드를 발행하면서 소비자에게 추가로 서비스 비용을 적용할 수 없다. 다섯째, 휴면 기간에 대한 추가 비용에 관한 규정이다. 서비스 비용처럼 몇 가지 예외 조항을 제외하고는 휴면 기간에 대한 추가 비용을 적용할 수 없다. 기프트 카드 잔액이 5달러 이하이고 기프트 카드를 사용하지 않은 기간이 24개월을 넘었을 경우에는 휴면 기간 비용으로서 1달러까지 적용할 수 있다. 이러한 휴면 기간 비용을 적용할 경우에는 휴면 기간 비용 금액, 기간 그리고 적용 대상에 대한 조건을 선물권에 명시해야 한다. ▶문의: (213)487-2371. 이승호 / 상법 변호사

2021-09-08

[상 법] 콜렉션 대응법

경제적인 문제로 인하여 개인이 크레딧 카드나 소비자 중심의 융자를 제때 갚지 못하게 되면 채권추심을 전문으로 하는 컬렉션 에이전시의 전화에 시달리는 상황이 생긴다. 문제는 컬렉션 에이전시가 채무자가 일하는 직장까지 전화하는 경우가 생기면서 채무자가 직장에서도 불편한 상황이 발생한다. 콜렉션 에이전시의 정당한 추심 활동에 대해서 소개한다. 일반소비자에 대한 채무독촉에 관한 사항은 연방법인 공정채무추심법 (Fair Debt Collection Practices Act)에 의하여 규정된다. 주 차원에서도 일반소비자에 대한 불공정한 채무독촉을 규제하는 법률이 있다. 그러나 공정채무추심법이 캘리포니아주에 위치한 컬렉션 에이전시를 규제하는 실질적인 법이고 또한 보호의 범위도 광범위하므로 공정채무추심법을 중심으로 설명하겠다. 공정채무추심법은 비즈니스를 상대로 하는 채권추심에는 해당이 되지 않고 일반 소비자에 대한 채권 추심에 관한 것만 규제한다. 위의 질문에서 제기된 채무자에 대한 채무독촉을 위한 전화나 편지 같은 소비자 채무자에 대한 접촉에 관한 법률은 다음과 같다. 첫째, 소비자에게 채무 독촉에 관한 편지나 전화를 할 때 소비자에게 불편을 끼칠 수 있는 시간은 피해야 한다. 예를 들면 너무 이른 시간이나 늦은 시간에 전화하는 것은 금지되어있다. 일반적으로 오후 9시부터 오전 8시 사이의 전화는 소비자에게 불편한 시간대로 인정된다. 둘째, 소비자에게 채무 독촉에 관한 편지나 전화를 할 때 소비자에게 불편을 끼칠 수 있는 장소를 피해야 한다. 채무자 직장으로 연락하는 자체는 불법이 아니다. 그러나 직장이 이런 독촉 전화 수신을 불허한다면 직장에서 근무하는 채무자에게 연락해서는 안 된다. 따라서 컬렉션 에이전시가 직장으로 채무독촉을 연락하면 채무자는 편지를 통해 직장으로의 연락 중단을 콜렉션 에이전시에 요청해야 한다. 특히 직장에 하는 독촉전화가 직장생활에 영향을 끼친다고 하면 콜렉션 에이전시는 채무자 직장으로 연락하면 안 된다. 즉, 컬렉션 에이전시가 직장으로 전화하거나 편지를 보낼 경우 즉시 이러한 행동을 중단하는 편지를 보내야 한다. 셋째, 채무자가 채무 상환에 관해 변호사를 고용했을 경우에는 콜렉션 에이전시가 채무자와 직접 접촉하면 안 된다. 채권 추심에 관한 전화나 편지를 받은 후, 변호사의 선임을 알리면 콜렉션 에이전시는 즉시 채무자와 직접적인 전화를 하거나 편지를 보낼 수 없다. 넷째, 소비자가 컬렉션 에이전시로부터 채무독촉 통지서나 전화를 받고 나서 관련된 채권을 지불할 의사가 없다고 통보할 경우에도 콜렉션 에이전시는 몇 가지의 예외를 제외하고는 더는 채무독촉을 위한 접촉을 할 수 없다. 예를 들어, 채무자가 더는 채무를 지불할 의사가 없다는 내용을 서면 또는 구두로 컬렉션 에이전시에게 전달한 후에는 컬렉션 에이전시는 채권 추심을 위한 연락을 할 수 없다. 다만 컬렉션 에이전시는 앞으로 추심에 관련한 연락을 중단하고 추후에 채권추심과 관련하여 소송하겠다는 의사를 전달할 수 있다. 그러나 채무를 지불하도록 요구하는 편지나 전화를 할 수 없다. 따라서 컬렉션 에이전시로부터 채무 추심전화로 고통을 받고 있다면 구두 또는 서면으로 채무를 이행할 의사가 없음을 분명히 하면 더는 컬렉션 에이전시로부터 연락을 받지 않게 된다. 다섯째, 컬렉션 에이전시로부터 채무이행에 관한 통지를 받게 되면 반드시 채무에 대한 확인과 채권자의 주소와 이름을 요구하는 편지를 보내는 것이 유리하다. 이러한 통지가 가면 컬렉션 에이전시는 통보를 받은 후 30일 안에 채무에 관한 확인과 증빙자료를 줘야 하고 또한 채무 확인과 자료를 주기 전에는 채무자를 연락할 수 없다. 이외에도 공정채무추심법에서는 컬렉션 통지서나 전화에서 협박성 언사를 금하고 채무에 대한 확인절차를 공지하는 것을 의무화하는 조항 같은 컬렉션 에이전시의 채무추심 방법에 대한 까다로운 절차를 요구한다. 이러한 조항을 위반하는 컬렉션 에이전시에 대해서는 민사 소송을 할 수도 있지만 가장 쉬운 방법은 연방 무역 위원회의 웹사이트에 가면 부당한 채무추심에 관한 고발을 하는 정보가 있다. ▶문의: (213)487-2371 이승호 / 상법 변호사

2021-08-11

[상 법] 환경오염 책임소재

부동산 구매에 있어서, 가장 복잡하고 소송으로 연결됐을 때 가장 큰 피해가 발생할 수 있는 부분은 아마도 환경오염에 의한 책임일 것이다. 환경오염에 대한 규제와 책임에 관한 법률은 연방법과 주법에서 엄격하게 정하고 있다. 환경오염에 관련한 법 중에서 가장 특이한 점은 환경오염에 관한 책임소재를 정하는 부분이다. 환경오염이 되어있는 부동산을 산 사람도 비록 환경오염을 직접 발생하지 않았어도 환경오염을 청소해야 하는 책임이 있다. 또한, 환경오염을 발생시킨 비즈니스뿐 아니라, 건물의 건물주도 책임을 져야 한다. 환경오염에 관한 법률에서 책임의 소재는 처음 오염이 발생한 때부터 현재까지의 비즈니스 소유주와 건물주 모두에게 있다. 환경오염에 의한 책임은 공소시효법이 일반적으로 적용되지 않으므로, 오염된 부동산이나 비즈니스를 매각한 후 오랜 시간이 지난 후에라도, 오염물질이 발견됐을 경우, 책임을 질 수 있다. 환경오염이 있는지를 모르고 부동산이나 비즈니스를 샀을 경우에도 또한 환경오염에 대한 잘못이 없는 경우에도 환경오염 법 아래에서는 책임이 있다. 환경오염에 관한 소송은 일반적으로 환경문제를 당하는 연방정부나 주정부의 환경청에서 환경오염을 발생한 비즈니스나 부동산 소유주에게 제기하는 경우가 많다. 또는 환경오염에 의하여 피해를 본 당사자가 직접 피해 보상 소송을 할 수 있다. 따라서, 환경오염의 가능성이 높은 부동산이나 비즈니스를 살 경우에는, 제1차 환경 테스트 (Phase I Test)를 환경전문가에게 의뢰해야 한다. 제1차 환경 테스트는 부동산 자체를 검사하는 것뿐 아니라, 과거 사용자의 사용 용도를 고려하여 환경오염 가능성을 분석한다. 제1차 환경 테스트에서는 부동산 명의에 서류, 부동산 인스펙션 그리고 셀러에 대한 인터뷰를 통해 환경오염 가능성에 대해 진단을 한다. 제1차 환경 테스트에서는 부동산에 실제 오염이 있는가에 대한 현장 테스트는 포함하지 않는다. 대부분의 부동산 융자기관에서는 융자의 조건으로 제1차 환경 테스트 결과를 요구한다. 또 부동산 매매 계약서에서 제1차 환경 테스트의 결과를 계약 파기의 사유로 정한다. 바이어 입장에서는 제1차 환경 테스트의 결과를 확인한 후 부동산 매입을 계속할 것인가를 결정할 수 있다. 제1차 환경 테스트에서 환경오염 가능성이 높은 거로 판명된 경우 실제 오염이 있는가를 확인하는 제2차 환경 테스트 (Phase II Test)을 진행할 수 있다. 제2차 환경 테스트는 환경오염에 대해 정밀검사를 하게 된다. 제2차 환경 테스트는 비용이 많이 드는 테스트이므로 부동산 거래할 때 바이어나 셀러는 비용부담 때문에 기피하는 경우가 있다. 환경오염에 의한 책임소재가 광범위하고 이에 따른 벌금과 청소비용이 막대하므로 환경전문가가 제2차 환경 테스트를 권장할 경우에는 반드시 해야 한다. 물론 매매 계약에 환경문제에 따른 계약 파기 권리가 있다면 제2차 환경 테스트를 진행하지 않고 매매 계약을 파기할 수 있다. 일반적으로 제1차 환경 테스트에 대한 비용은 셀러가 부담하는 경우가 많지만, 제2차 환경 테스트의 경우 비용에 대한 부담을 정하는 방법은 매우 다양하다. 따라서 부동산 매매 계약을 작성할 때, 제2차 환경 테스트를 하게 될 경우 비용에 대한 협의를 미리 해 놓을 필요가 있다. 그래야 이에 관한 분쟁의 소지를 없앨 수 있다. 특히, 환경오염의 소지가 높은 비즈니스가 입주한 부동산을 살 때는 부동산 구매를 결정하기 전, 환경오염검사보고서를 셀러로부터 미리 사 분석하는 것이 불필요한 시간 낭비를 막을 수 있다. ▶문의: (213)487-2371 이승호 / 상법 변호사

2021-07-28

[상 법] LA카운티 퇴거 유예 조치

LA카운티 상업용 건물에 대한 퇴거 명령 중지 보호 정책 (2021년 7월 12일 기준)이 시행 중이다. 코로나19팬데믹 이후 경제적 어려움을 겪고 있는 비즈니스에 대한 다양한 대책이 그동안 시행됐다. 특히 상업용 건물 세입자에 대한 퇴거금지 모라토리엄이 주정부와 지방정부 차원에서 발효되어 세입자에 대한 퇴거를 금지해 왔다. 국내에서 코로나19 백신이 집중적으로 접종되면서 비즈니스가 재개방하는 추세에서 세입자에 대한 퇴거금지 모라토리엄의 유효기간도 추가로 연장되지 않고 현존하는 프로그램도 자동 말소하는 것으로 보였다. 하지만 지난 6월 11일 개빈 뉴섬 캘리포니아 주지사는 행정명령(N-08-21)의 61조항에 의하여 지방정부가 상업용 건물 세입자에 대한 모라토리엄을 2021년 9월 30일까지 연장할 수 있는 권한을 주었다. 캘리포니아 주정부는행정명령을 통해서 2020년 5월 21일까지 유효한 퇴거금지 모라토리엄을 발동한 후 총 다섯번에 걸쳐서 모라토리엄을 연장했다. 행정명령은 상업용 건물 세입자에게만 해당한다. 그러나, 행정명령은 캘리포니아에 퇴거금지를 자동으로 발효되는 것이 아니다. 각각의 지방정부가 모라토리엄을 선포할 수 있는 권한을 주는 것이다. 따라서 상업용 건물이 소재한 시나 카운티 정부에서 모라토리엄을 자체적으로 선포해야만 효력이 생긴다. LA카운티는 주정부의 행정명령에 근거하여 상업용 건물의 세입자를 대상으로 하는 모라토리엄을 2021년 9월 30일까지 연장했다. 상업용 부동산의 세입자에 대한 퇴거 중단 모라토리엄은 카운티 수퍼바이저 회의에서 연장 결정을 해오고 있다. 반면에 오렌지 카운티는 카운티 차원에 퇴거금지 모라토리엄은 현재 발효되어 있지 않다. LA카운티가 진행하는 퇴거 중단 모라토리엄은 코로나19에 따른 경제적 어려움으로 렌트비를 내지 못할 경우에만 해당한다. 그렇다고 해서 렌트비 납부 책임에 대한 면책을 주는 것이 아니다. 직원이 9명 이하의 비즈니스의 경우에는 모라토리엄이 해소된 후 12개월 안에 지불하지 않은 렌트비를 내야 한다. 직원의 숫자가 10명 이상에서 100명 이하일 경우에는 모라토리엄 해제 후 6개월 안에 낼 수 있다. 이러한 모라토리엄의 혜택을 받기 위해서는 다음의 조치를 취해야 한다. 1. 세입자는 코로나19에 따른 경제적인 어려움으로 렌트비를 내지 못하고 있다는 통지를 건물주에게 줘야 한다. 이러한 통지서는 렌트비를 내야 하는 시점에서 7일 안에 통지해야 한다. 건물주는 직원이 9명 이하의 세입자는 구체적인 증빙 서류 없이코로나19에 의해서 경제적인 어려움이 있다는 내용만 적어서 보내도 합당한 통지서로 받아들여진다. 건물주는 직원이 9명 이하의 세입자가 제출한 확인서를 반드시 받아들여 한다. 2. 10명 이상에서 100명 이하의 직원을 가진 세입자의 경우에는 경제적 어려움에 대한 구체적인 자료를 같이 제출해야 한다. 세입자로부터 코로나19에 인하여 렌트비를 내지 못한다는 통지를 받게 되면 건물주는 세입자에게 렌트비를 내지 못하는 것에 따른 어떠한 불이익을 주어서는 안 된다. 이러한 모라토리엄은 다국적 기업이나 100명 이상의 직원이 있거나 주식 공개가 되어 있는 회사는 적용이 되지 않는다. 예를 들면 한국에 본사를 두고 있는 미국의 자회사의 경우에는 모라토리엄에 해당이 되지 않는다. 이러한 모라토리엄이 발효됐음에도 불구하고 건물주가 퇴거 명령 소송을 제기할 경우에는 법원에서 모라토리엄이 기존의 법보다먼저 적용되기 때문에 퇴거 명령이 가능하지 않게 된다. 모라토리엄이 시효가 만기가 된 후에는 건물주는 세입자를 상대로 퇴거명령 소송을 진행할 수 있으므로 이에 대한 사전 준비를 해야 한다. ▶문의: (213)487-2371 이승호 / 상법 변호사

2021-07-14

[상 법] 에스크로의 역할과 자격

캘리포니아 민법 1056조에 의하면 부동산의 바이어에게 주어지는 양도증서(deed)는 일단 서명이 되면 법적 효과는 즉시 발효된다. 양도증서가 바이어에게 주어지거나 양도증서가 카운티 등기소에 등기가 되면 부동산에 대한 양도는 법적으로는 종료된 것이다. 따라서 양도증서가 바이어에게 전달되거나 등기소에 등기되기 전에 셀러의 조건이 충족될 때까지 양도증서를 보관하는 역할을 하는 에스크로가 필요한 것이다. 이러한 에스크로의 역할을 하는 에스크로 에이전트는 셀러나 바이어와 관계없는 중립적인 역할을 할 수 있는 에스크로 에이전트가 필요하다. 에스크로의 역할과 자격에 대한 법률은 캘리포니아 금융법 17000조에 에스크로 법으로 규정돼 있다. 이러한 에스크로 법에서 면제받으면서 에스크로 에이전트 역할을 할 수 있는 경우는 다음과 같다. 첫째 은행, 트러스트 회사, 보험 회사 등의 금융기관, 둘째 캘리포니아 변호사, 셋째 타이틀 조사 회사 또는 보험 회사, 넷째 캘리포니아 기업위원회(Commissioner of Corporation)에서 라이선스를 받은 브로커의 경우는 에스크로 법의 규정에 의해서 에스크로 에이전트의 역할을 할 수 있다. 에스크로 에이전트로서 의뢰인에게 주어지는 에스크로 인스트럭션(escrow instruction)은 반드시 최소한 10포인트 이상의 활자 크기로 된 서면으로 작성되어야 한다. 또한 에스크로 에이전트의 이름과 회사 이름이 반드시 포함되어야 한다. 에스크로 에이전트로서 역할을 할 수 없는 대표적인 경우는 부동산 개발 회사다. 에스크로 회사에 지분을 갖고 있는 부동산 개발회사는 개발된 주거용 콘도를 매매할 때 에스크로 에이전트를 동시에 할 수 없다. 이 규정을 어기는 부동산 개발회사는 에스크로 비용의 세배까지 그리고 변호사비용을 지불할 책임이 있다. 또한 이러한 규정은 어떠한 경우에도 면제될 수 없다. 이러한 규정의 이유는, 예를 들어, 콘도 분양을 한때, 개발업자가 지정하는 에스크로 서비스를 할 수 없게 해서 소비자를 보호하기 위한 것이다. 에스크로 업무를 하기 위해서는 캘리포니아 주의 금융법에 의하여 라이선스를 받은 회사로 등록해야 한다. 또한 에스크로 회사는 최소한 금액이 2만5000달러 내 본드를 구입해야한다. 에스크로 거래 금액이 25만 달러에서 50만 사이일 경우에는 본드 금액은 3만5000달러다. 에스크로 거래금액이 50만 달러 이상일 경우에는 본드 금액은 5달러다. 또한 업무 장소가 한 개 이상일 경우에는 추가로 본드금액은 5000달러가 추가된다. 에스크로 회사의 본드에 대한 손해배상 청구는 의뢰인이 피해를 본 시점에서 2년 안에 청구되어야 한다. 에스크로 본드에 대한 손해 배상 청구가 발생했을 경우 캘리포니아 기업 국에서는 새로운 본드를 10일 안에 구입할 것을 요구한다. 이러한 규정을 어겼을 경우에는 기업국에서는 에스크로회사에 대한 라이선스를 정지 또는 폐지 할 수 있다. 에스크로 에이전트는 부동산 거래 외에도 일반 상거래나 주식거래를 할때에도 에스크로 서비스를 할 수 있다. 부동산 거래에 관련된 에스크로 업무, 비즈니스 거래에 따른 에스크로 업무 조립식 주택이나 모빌홈 거래에 따른 에스크로 업무 그리고 부동산 담보증서(deed of trust) 거래에 따른 에스크로 업무는 에스크로 에이전트 피델리티 회사의 회원이 되어야 한다. EAFC 위에 설명한 업무와 관련된 에스크로 과정에서 피해를 본 의뢰인을 보호하기 위하여 설립된 것이다. EAFC에 따른 업무 외에 다른 에스크로 업무를 할 경우에는 피델리티 본드(Fidelity Bond)를 구입해야 한다. 피델리티 본드의 최소 보험 규모는 12만5000달러다. 피델리티 본드는 에스크로 회사에 일하는 모든 에스크로 에이전트와 경영진과 이사진에 대한 과실을 포함해야 한다. ▶문의: (213)487-2371 이승호 / 상법 변호사

2021-06-30

[상 법] 가주 상업용 건물 퇴거 중지 규정 (2021년 6월 15일 기준)

코로나19의 감염사태 이후 경제적인 어려움을 겪고 있는 비즈니스에 대한 다양한 대책이 그동안 발표돼 왔고 특히 상업용 건물 세입자에 대한 퇴거금지 모라토리엄이 주정부와 지방정부 차원에서 발효되어 세입자에 대한 퇴거를 금지해 왔다. 미국 내에서 코로나 백신이 집중적으로 접종되면서 비즈니스가 재개방하는 추세에서 세입자에 대한 퇴거금지 모라토리엄의 유효기간도 추가로 연장되지 않고 현존하는 프로그램도 자동 말소 되는 것으로 보인다. 캘리포니아에서는 SB 91의 통과에 따라서 코로나 감염 사태에 의해서 경제적인 어려움을 겪고 있는 주거용 세입자에 대한 퇴거 금지 및 렌트 비 보조를 위한 다양한 정책이 캘리포니아 주 차원에서 발효되었다. 그러나 주거용 건물의 세입자를 보호하는 SB 91은 상업용 건물의 세입자는 해당되지 않는다. 상업용 세입자를 위한 프로그램은 주정부 차원에서 추진되는 것은 이미 기한이 만료되었고 각 지방 정부에서 진행하는 정책에 의해서 퇴거소송의 중단을 결정한다. 코로나19 발병 이후 실행된 상업용 건물의 세입자에 대한 퇴거 금지 모라토리엄은 캘리포니아주 대부분의 카운티나 시에서는 이미 추가 연장 없이 만료가 된 상태다. 다만 LA카운티는 상업용 건물의 세입자를 대상으로 하는 모라토리엄이 2021년 6월 30일까지 연장이 된 상태다. 상업용 부동산의 세입자에 대한 퇴거 중단 모라토리엄은 카운티 수퍼바이저 회의에서 연장 결정을 해오고 있으나 현재 추세로 보면 추가 연장 없이 6월 30일에 자동 말소가 될 것으로 보인다. LA카운티가 진행하고 있는 퇴거 중단 모라토리엄은 코로나19에 따르는 경제적 어려움으로 렌트를 내지 못할 경우에만 해당된다. 그렇다고 해서 렌트의 책임에 대한 면책을 주는 것이 아니다. 직원이 9명 이하의 비즈니스의 경우 에는 모라토리엄이 해소된 후 12개월 안에 지불하지 않은 렌트를 내야 한다. 직원의 숫자가 10명 이상에서 100명 이하일 경우에는 모라토리엄 해제 후 6개월 안에 낼 수 있다. 이러한 모라토리엄의 혜택을 받기 위해서는 다음의 조처를 해야 한다. 1. 세입자는 코로나에 따른 경제적인 어려움으로 렌트를 내지 못하고 있다는 통지를 건물주에게 줘야 한다. 이러한 통지서는 렌트를 내야 하는 시점에서 7일안에 통지해야 한다. 건물주는 직원이 9명 이하의 세입자는 구체적인 증빙 서류 없이 코로나에 의해서 경제적인 어려움이 있다는 내용만 적어서 보내도 합당한 통지서로 받아들여진다. 건물주는 직원이 9명 이하의 세입자가 제출한 확인서를 반드시 받아들여 한다. 2. 10명 이상에서 100명 이하의 직원을 가진 세입자의 경우에는 경제적 어려움에 대한 구체적인 자료를 같이 제출해야 한다. 세입자로부터 코로나로 인하여 렌트를 내지 못한다는 통지를 받게 되면 건물주는 세입자에게 렌트를 내지 못하는 것에 따른 어떠한 불이익을 주어서는 안 된다. 이러한 모라토리엄은 다국적 기업이나 100명 이상의 직원이 있거나 주식 공개가 되어 있는 회사는 적용이 되지 않는다. 예를 들면 한국에 본사를 두고 있는 미국의 자회사의 경우에는 모라토리엄에 해당이 되지 않는다. 이러한 모라토리엄이 발효됐음에도 건물주가 퇴거 명령 소송을 제기할 경우에는 법원에서 모라토리엄이 기존의 법보다 우선적으로 적용되기 때문에 퇴거 명령이 가능하지 않게 된다. 모라토리엄이 시효가 만기가 된 후에는 건물주는 세입자를 상대로 퇴거명령 소송을 진행할 수 있으므로 이에 대한 사전 준비를 해야 한다. ▶문의:(213)487-2371 이승호 / 상법 변호사

2021-06-16

[상 법] 부동산 차압과 세입자

상업용 건물에 대한 차압이 되었을 때 건물의 차압이 세입자에게 어떤 법적인 영향이 있는가에 알아보겠다. 부동산 세입자, 제삼자 부동산 매입자, 은행의 담보권의 우선관계는 쉽게 이해하기가 어려운 부동산 법의 분야다. 기본원칙 자체는 어렵지 않지만 많은 예외의 사항이 적용되기 때문에 구체적인 사실과 계약서를 보지 않고는 정확한 답을 주기는 어렵다. 다만 법의 원칙을 이해하면 기본적인 관계를 이해하리라 믿는다. 모든 부동산에 대한 권리주장의 순위가 언제 법적효력이 발생했는가에 따라서 순위가 결정되듯이, 세입자의 리스권과 은행의 담보권과의 관계 또한 기본적으로 누가 먼저 법적효력이 발생했느냐에 따라서 기본적인 권리가 정해진다. 예를 들어, 건물의 은행담보가 설정되기 전에 리스권이 있었다면 은행담보권보다 리스권이 우선순위인 것이다. 물론 반대의 경우로 은행담보가 설정된 후 리스계약이 성립됐다면 리스권은 은행 담보보다 후순위가 되는 것이다. 권리의 우선순위가 중요한 이유는 은행이 담보권을 차압할 때 일반적인 트러스티 세일(Trustee Sale)을 통하여 차압을 했을 경우에는 은행담보권보다 후순위의 모든 권리를 소각시킬 수 있기 때문이다. 예를 들어 차압을 진행하는 은행담보권보다 후순위의 은행 담보권, 후순위의 재판판결문, 후순위의 리스 등의 모든 후순위 권리들은 우선순위의 은행담보권이 차압을 하면서소멸된다. 즉, 후순위의 리스의 경우 부동산이 차압되면서 리스권의 모든 권리가 소멸하는 것이다. 차압을 통해서 리스권이 소멸하면 차압을 통해서 소유권을 가진 부동산 소유자는 리스권이 소멸된 세입자를 퇴거시킬 수 있는 권리가 있다. 이러한 상황이 불공정한 것같지만 차압 후에 자주 발생하는 상황들이다. 실질적으로 리스계약을 할 때 거의 모든 리스계약서에서 찾아볼 수 있는 것이 종속계약 조항 (Subordination Agreement) 이다. 리스권이 발생한 후 부동산 소유주가 재융자 또는 새 융자를 할 때 우선순위의 리스권을 후순위의 은행담보권에 종속시킨다는 계약조항이다. 이유는, 모든 은행에서는 부동산에 대한 융자를 할때 우선순위의 리스권을 종속하는것을 조건으로 내세우기 때문에 부동산 소유주의 입장에서는 리스계약을 할 때 종속조항을 바꿀 수 없는 조건으로 제시한다. 차압으로 인하여 리스권이 갑작스럽게 소멸하는 것을 막기 위해서는 은행담보권자와 계약을 통해서 이러한 상황을 막을 수가 있는데 이러한 계약을 방해방지계약(Non-disturbance Agreement)이라고 한다. 세입자가 리스의 위반사항이 없을 경우 차압이 되더라도 리스권을 소멸하지 않는다는 계약이다. 일반적으로 은행 담보권자와 부동산 소유주와 세입자는 종속 계약 조항과 방해 방지 계약을 리스 계약서에 포함한다. 은행입장에서는 담보권의 우선순위를 확보할 수 있고 세입자 입장에서는 리스 계약을 준수하고 있는 한 리스권을 보장 받을 수 있기 때문이다. 대부분의 리스 계약서에는 위에 설명한 두 가지 법적 권리가 포함되어 있으나 각각의 조항도 상황에 따라서 수정된 내용이 들어 갈 수 있기 때문에 반드시 검토해야 한다. 특히 세입자의 입장에서는 방해방지 조항이 없을 경우에는 부동산이 차압될 경우 리스권도 동시에 차압되는 상황이 발생할 수 있으므로 방해방지 조항은 반드시 확인해야 한다. 리스 계약을 할 때 리스기간과 렌트의 가격만큼 중요한 사항이 종속권이나 방해방지권 같은 조항이다. 반드시 검토하고 정확하게 권리를 이해하고 필요할 경우에는 부동산 소유주와 이에 관한 협상을 해야 한다. ▶문의:(213)487-2371 이승호 / 상법 변호사

2021-06-02

[상 법] 일반 부동산과 그라운드 리스의 차이점

개발되지 않은 필지를 소유하고 있을경우, 소유주가 직접 개발하지 않고 필지만 리스를 하고 임차인이 개발하게 하는 방식인 그라운드 리스(Ground Lease)에 관해서 설명하겠다. 일반적으로 개발되지 않은 필지를 개발하기 위하여 필지를 장기 리스를 할 때, 이러한 형태의 리스를 그라운드 리스라고 부른다. 그라운드 리스의 특징은 다음과 같다. 첫째, 그라운드의 리스는 일반 리스보다 장기간의 리스 기간을 갖고 있다. 예를 들어, 시 정부가 소유하고 있는 필지일 경우에는 55년, 시 소유의 광산권일 경우에는 35년, 농지일 경우에는 99년, 시 정부 소유의 필지는 99년, 주정부 소유의 공원일 경우에는 10년으로 제한되어 있다. 둘째, 일반 리스와는 달리, 그라운드 리스는 개발이 일부만 되어 있거나, 전혀 개발이 안 된 부동산을 리스 할 때 사용된다. 따라서 그라운드 리스를 하는 임차인은 미개발 부동산을 리스 해서 상당액의 돈을 투자하는 부담이 있기 때문에 임대인으로부터 리스 협상 시, 일반 리스보다 임차인에게 개발에 용이 할 수 있는 권리를 받는 경우가 많다. 예를 들어, 일반 리스에서는 리스 하는 건물의 구조변경이나 증축을 할 때, 임대인으로부터 사전 허락을 받는 등의 제한을 받는다. 그러나, 그라운드 리스를 받고 부동산 개발을 하는 임차인은 미개발 부동산에 차후 개발을 할 때 임대인의 간섭이나 사전허락을 받는 절차를 최소화할 필요가 있다. 따라서, 그라운드 리스 계약을 협상할 때, 이러한 조항을 삭제하거나 최소화한다. 물론, 임차인이 그라운드 리스를 받은 부동산에 개발한 건물은 리스 기간이 종료되면 임대인에게 반환되므로 리스 기간에 개발한 건물에 대한 소유권 행사를 할 수 있는 조건을 제시한다. 또한 리스 기간에 건물에 대한 상용용도의 변경이나 건물의 개 보수할 때도 임대인으로부터 최소한의 간섭을 요구한다. 셋째, 그라운드 리스를 받는 임차인은 미개발 부동산을 개발해야 되기 때문에 일반적으로 부동산 개발융자를 받는다. 일반 리스에서는 건물의 소유는 임대인에게 있고 임차인은 융자를 받더라도 리스 하는 건물의 내부보수에 필요한 융자를 받게 된다. 그러나, 그라운드 리스를 받는 임차인은 비록 토지에 대한 소유권은 없지만, 토지에 건립되는 건물을 개발하는 데 필요한 융자를 받아야 하기 때문에 융자를 받는데 지장이 되는 계약조항이 그라운드 리스 계약서에 들어가서는 안 된다. 그러면, 그라운드 리스를 하는 임차인은 부동산 개발을 하는 데에 들어가는 모든 개발비를 부담해야 하고 리스 기간이 종료되면 임대인에게 반환해야 함에도 미개발 부동산 필지를 직접 구입하는 대신 그라운드 리스를 하는 이유가 이해 안 될 수도 있다. 그라운드 리스를 하는 임차인의 가장 큰 이유는 세금인 경우가 많다. 예를 들어, 렌트는 전액이 비즈니스 운영비용으로 계산되어 세금에서 공제할 수 있지만, 모기지 지불금 일 경우에는 이자비용만 공제할 수 있으므로 그라운드 리스의 임차인은 그라운드 리스의 개발에 들어가는 비용뿐 아니라 임대인에게 지불하는 렌트비 또한 공제할 수 있으므로 세금에서 유리하다. 또한 토지구입에 필요한 초기 투자금액을 절약할 수 있는 이점이 있다. 동시에 건물에 대한 소유권이 있으므로 건물에 대해 감가상각을 할 수 있는 권리도 있다. 그라운드 리스를 주는 임대인의 경우 또한 세금의 혜택이 있는데, 보유하고 있는 미개발 토지를 파는 경우에는 즉시 양도차액에 따른 세금을 내야 하지만, 그라운드 리스를 줬을 경우에는 부동산에 대한 소유권을 갖고 있으므로 양도차액세금을 즉시 내지 않고 미루는 효과를 낼 수 있다. 물론, 리스 기간이 종료된 후, 개발된 건물에 대한 소유권을 갖는 이점도 있다. 또한, 일반 리스보다 그라운드 리스는 장기 리스이므로, 장기간 안정된 렌트를 확보할 수 있는 장점도 있다. 그라운드 리스 임차인은 부동산 개발에 필요한 자본투자를 했기 때문에 임대 렌트의 불이행에 관한 위험부담이 적은 이점도 있다. ▶(213)487-2371 이승호 / 상법 변호사

2021-05-19

[상 법] 계약 사전 위반

일반적으로 계약위반은 서면이나 구두로 약속된 이행시간까지 발생하지 않는다. 즉, 계약서에 명시된 계약 이행 시한이 있을 경우, 이행 시한이 지나기 전까지는 계약위반이 되지 않는 것이다. 따라서 계약당사자는 약속된 시간이 되기 전까지는 계약에 대한 권리를 행사하기 위해 법적 조치를 취할 수가 없다. 그러나 이러한 법에 예외가 적용되는데 바로 계약 시한 이전 계약위반 (Anticipatory Breach)이 그러한 경우다. 이러한 상황은 상대방이 이행을 노골적으로 거부하면 확실하지만 때로는 암시적이거나 간접적인 행동으로 이루어질 수도 있다. 즉, 아직 계약이행에 관한 시한이 넘지 않았지만 상대방이 계약이행을 전혀 하지 않을 것 같은 경우다. 예를 들어 제조업체가 다른 일이 밀려서 약속시간을 못 지킬 가능성이 크다고 이러한 상황을 구두 또는 서면으로 전달하는 상황이다. 그럴 경우에 첫 번째로 할 수 있는 것은 제조업체로부터 계약이행을 하겠다는 적절한 보장을 요구할 수 있다. 제조업체가 그에 대한 보장을 주지하고 계약 기간 안에 계약을 이행하겠다는 보장을 하지 않을 경우 피해당사자는 두 가지의 옵션이 생긴다. 첫째, 이러한 행동을 이행 거부로 간주하고 곧바로 계약위반에 대한 구제절차를 밟을 수 있다. 계약 당사자가 앞으로 계약 기간 전에 더 이상 계약을 이행할 의지를 보이지 않거나 계약을 진행하지 않겠다는 의사를 표시할 경우, 이러한 행동을 즉각적인 계약위반으로 간주할 수 있다는 것이다. 계약이행 기간이 지나지 않았어도 이미 상대방이 계약을 이행하려 하지 않기 때문에 즉각적인 계약위반으로 간주하는 것이다. 이러한 선택은 계약위반으로 간주하는 것이기 때문에 일반적인 계약 위반에 따른 모든 권리를 행사할 수 있다. 또 다른 옵션은 상대방의 이행거부 행위를 무시하고 계약 이행시간까지 기다린 후 실제 계약위반으로 법적 조치를 취할 수 있다. 제일 큰 차이점은 첫 번째 옵션을 선택할 경우 손해를 줄여야 하는 의무가 바로 발생한다. 위의 예를 보면, 피해 당사자는 다른 제조업체를 빨리 찾아서 약속된 납품일까지 주문을 채울 수 있도록 노력하는 것을 보여줘야 한다. 이러한 노력은 성실한 노력을 말하는 것이지 반드시 새로운 제조업체에서 물건을 대체해야 한다는 것은 아니다. 이러한 노력을 보이는 것을 원치 않을 경우에는 제조업체가 약속한 날짜까지 기다렸다가 법적조치를 취하는 것이다. 물론 사업 차원에서는 어떻게든 납품일을 맞추는 것이 중요하다고 보기 때문에 전자를 선택하는 경우가 많다고 본다. 다만 제조업체의 이행거부를 충분히 서면화하여 나중에 소송하는 것을 대비하는 것이 중요하다. 물품을 분납(Installments)으로 받게 계약되어 있을 경우에 한두 차례의 의무 불이행이나 이행 거부도 본 계약에 대한 근본적인 불이행으로 간주하여 남은 물량과 상관없이 전체적인 불이행으로 판단할 수 있는 상황들이 있다. 위의 예로 들면 소매업체에 특정한 기간까지 물량을 배달하지 못할 경우에 상당한 위약금을 물어야 하는 계약조항이 있고 심지어는 계약을 파기할 수 있는 조건이 된다는 것을 제조업체에 사전에 통보했다면 전체적인 불이행으로 간주할 수 있다. 마지막으로 피해당사자는 자신의 의무를 이행하지 않거나 이행을 약속하지 않아도 소송을 제기할 수 있지만, 계약위반만 아니었다면 계약대로 의무를 기꺼이 이행할 준비가 되어있었고 그러할 능력이 있었다는 충분한 증거를 제시해야 한다. 위의 경우에는 계약금을 지불할 능력과 준비가 되어있었다고 보여주면 된다. 즉, 상대방의 계약 파기만 아니면 피해당사자는 계약에 대한 모든 의무를 실행할 수 있는 준비와 의도가 있었다는 것을 보여줘야 한다. 이러한 어려운 상황에서 법적인 부분만 아니라 기존 비즈니스 관계를 염두에 두고 현명한 판단을 하시기를 바란다. ▶문의:(213)487-2371 이승호 / 상법 변호사

2021-05-05

[상 법] 강제집행 및 홈스테드 제도

사업 동업자가 수년 전에 소송에 패소하여 원고에게 보상금을 지급하라는 법정판결을 받았으나, 동업자의 법정판결에 대하여 모르는 상태에서 함께 공동소유로 부동산을 구입했을 때 부동산을 매매하는 과정에서 법정판결이 해당 부동산에 대하여 어떤 법적 권리가 있는지 살펴보겠다. 법정소송에서 승소하게 되면 법원의 판결(Judgment)이 내려진다. 그에 따라 원고는 피고의 재산에 대하여 압류절차를 진행한다. 그러나, 법정판결을 받은 후 피고가 재산이 없을 경우, 원고는 일반적으로 판결요지(Abstract of Judgment)를 카운티의 등기소에 등기만 하는 경우가 많다. 카운티 등기소에 판결요지를 등기하게 되면, 위의 경우에서처럼 피고가 부동산을 취득할 때 자동으로 판결저당권 (Judgment Lien)이 설정된다. 판결저당권을 획득한 원고는 해당되는 부동산에 대하여 법정판결에서 명시된 금액만큼의 권리를 갖는다. 일반적으로 부동산을 공동소유(Joint Tenancy)하고 있을 때 동업자의 채무에 관하여 다른 동업자의 책임은 없다. 원고가 법정판결에 의하여 부동산에 대한 강제 집행을 하더라도 원고는 채무의 책임이 있는 동업자의 권리에 대해서만 집행할 수 있다. 이런 경우, 원고는 법원에 부동산을 강매하는 명령을 받은 후, 채무 의무가 있는 동업자의 부동산에 대한 권리에 대하여 매매할 수 있고, 매매가 종료된 후에는 채무 의무와 관련 없는 동업자와 부동산에 대하여 공동소유하는 형태가 될 수 있다. 만약에 이러한 부동산을 자진 매매하게 될 경우, 부동산의 절반에 대해서 채무의 책임이 없는 동업자는 절대 권리를 행사할 수 있고, 반면, 채무의 책임이 있는 동업자는 매매대금을 원고에게 지불해야 한다. 동업자의 관계가 아니라, 부동산의 소유주가 부부이고, 부부가 거주하는 주택일 경우에는 법적 해석이 다르다. 홈스테드 제도로 2020년까지 적게는 7만5000달러에서 최고 17만 5000달러까지 법적 판결에 따른 채무에서 면제해 줬다. 사실 캘리포니아 주의 부동산 가격을 고려하면 홈스테드 금액이 높지 않았다. 2021년부터는 최저 30만에서 최고 60만까지 홈스테드 면제를 받을 수 있다. 따라서, 주택의 순수 에퀴티에서 해당하는 면제금을 제외한 에퀴티에 대해서만 원고는 법정판결을 집행할 수 있다. 또한, 부부가 공동으로 소유하고 있다 하더라고 각자의 소유권리를 분리자산(Separate Property)으로 등기했을 경우에는 원고는 채무의 책임이 있는 배우자의 소유권리에 대해서만 법정판결 결정을 집행할 수 있다. 일반적으로 법정판결은 법정이자율인 10%가 적용되므로, 판결받은 지가 오래된 경우에는 상당한 금액의 이자가 산정되고 또한 원고는 판결집행에 따른 변호사비용을 부과하므로 원금보다 훨씬 높은 금액이 청구되곤 한다. 따라서, 판결이 나게 되면, 원고와 이에 관한 합의를 조속히 하는 것이 중요하다. 또한 부동산을 구입할 때, 자신의 크레딧 파일을 점검하여 자신도 모르는 법원판결이 부과되어 있는지를 확인하는 것도 중요하다. 이러한 사실을 모르고 부동산을 구입하게 되면, 판결저당권이 구입하는 부동산에 자동으로 등기될 뿐만 아니라, 원고와의 합의도 판결저당권이 부과되기 전보다 훨씬 불리하다. ▶문의:(213)487-2371 이승호 / 상법 변호사

2021-04-21

[상 법] 임대 부동산 보증금 반환

임대부동산 세입자와 소유주 사이에서 가장 자주 발생하는 분쟁 중 하나는 보증금(Security Deposit)에 관한 것이다. 임대 기간이 만기 될 때 세입자 입장에서는 보증금을 돌려받을 수 있는가에 대해 우려를 하게 되고 건물 소유주 입장에서는 임대가 해소된 후에 발견되는 임대부동산의 상태에 따라서 보수에 따른 비용을 삭감해야 하는 입장이 대치된다. 따라서 경우에 따라서는 세입자는 마지막 렌트를 내지 않는 경우도 있고 부동산 소유주는 막무가내로 보증금을 주지 않는 경우도 있다. 보증금은 임대계약서에서 규정한 렌트 외에 지불된 돈을 지칭하는데 임대부동산을 입주하기 전 보증금을 지불하는 것은 일반적인 관례이다. 소유주에게 지불한 돈이 렌트인가 보증금인가의 구분은 지불한 돈의 목적에 의해서 정해진다. 지불한 돈의 목적이 임대부동산에 대한 직접적인 사용에 대한 지불일 경우에는 렌트로 규정한다. 반면에 렌트라고 규정된 돈일 경우에도 임대부동산에 대한 직접적인 사용에 대한 목적이 아니라 임대부동산의 보수나 렌트가 지불되지 않았을 경우를 대비한 목적일 경우에는 보증금이 된다. 렌트와 보증금의 구분이 중요한 이유는 세입자는 임대부동산을 소유주에게 반환할 때 보증금을 환불받을 수 있기 때문이다. 또한 보증금일 경우에는 환불받는 절차 또한 보증금에 관한 법률에 따른다. 주거용 부동산의 경우 보증금을 받을 수 있는 한도액이 법으로 규정되어 있다. 가구가 제공되지 않은 임대용 주택의 경우에는 월 렌트의 2개월 치까지, 그리고 가구가 제공되면 월 렌트의 3개월 치까지 보증금으로 받을 수 있다. 따라서 신용문제로 법에 규정한 보증금 이상을 요구할 수는 없다. 반면에 상업용 부동산일 경우에는 보증금의 한도액이 법으로 규제되어 있지 않다. 따라서 건물주와 임대자 간의 임대계약서에 의해서 정해진다. 일반적으로 주거용 임대주택일 경우 보증금은 환불이 가능하다. 어떤 경우에도 계약서에서 보증금을 환불이 불가능한 것으로 규정할 수는 없다. 다만 주거용 임대주택 소유주는 세입자가 이주한 후 임대부동산에 대한 수리의 목적으로 공제할 수는 있다. 소유주는 세입자가 이주한 후 2주 안에 주택을 점검할 때에 같이 참관할 권한이 있다는 것을 서면으로 통보해야 한다. 또한 수리목적으로 보증금에서 공제할 경우 구체적인 명세서를 세입자가 이주한 후 3주 안에 세입자에게 제공해야 한다. 마찬가지로 보증금에서 수리비용을 공제한 후 남는 보증금은 입주자가 이주한 후 3주 안에 세입자에게 환불되어야 한다. 임대부동산 소유주가 세입자에게 3주 안에 보증금 공제 명세서와 공제한 후 남는 보증금을 지불하지 않았을 경우에는 세입자는 피해 보상금과 이에 따른 벌금을 청구할 수 있다. 보증금 청구소송은 피해 금액이 7500달러를 넘지 않는 경우가 많으므로 소액 재판소에 소송을 제기할 수가 있다. 보증금의 공제액이 적당한가에 대한 소송에서는 임대부동산 소유주가 그에 대한 주장을 증명할 의무가 있다. 따라서 임대자는 임대부동산을 반환하고 보증금 공제명세서를 확인해야 하고 임대부동산 소유주가 공제명세서를 주지 않거나 공제내용이 정당하지 않다고 판단될 경우에는 보증금 반환 소송을 제기해야 한다. 공제 내용이 정당한가의 기준은 수리의 대상이 부동산에 거주하면서 일반적으로 발생하는 손상까지 책임을 질 필요가 없게 한다. 따라서 거주하면서 기간에 따라 발생하는 카펫의 손상에 대하여 원상 복구를 할 필요는 없으나 기간에 비하여 상대적으로 심한 손상일 경우에 책임을 지게 된다. 세입자는 부동산에서 이주한 후 3주 안에 명세서를 받지 못하거나 환불을 받지 못했을 경우에는 소액 재판 또는 정식 소송을 해야 한다. 소액 재판일 경우 변호사 없이 진행하는 것이고 절차도 일반인이 진행하기에 어려움이 없을 정도로 간단하다. 이런 경우를 대비해서 이주할 때는 부동산의 소유주나 매니저와 같이 부동산 상태를 확인하는 절차를 밟고 사진을 찍어 놔야 한다. 이러한 증거가 소송할 때 결정적인 증거 역할을 한다. 또한, 일정한 물품이 손상이 났을 경우에는 이주하기 전에 직접 고쳐 놓는 것이 부동산 소유주와의 불필요한 분쟁을 예방할 수 있다. 임대부동산의 소유주가 바뀌었어도 새 소유주는 기존에 있던 세입자의 보증금을 환불할 의무가 있다. 따라서 임대부동산을 구입할 경우에는 셀러로부터 보증금을 철저히 확인하고 인수하여야 한다. 일반적으로, 세입자의 렌트와 보증금의 확인은 에스크로 도중 세입자로부터 직접 확인받는 절차를 거치게 된다. ▶문의: (213) 487-2371 이승호 / 상법 변호사

2021-04-07

[상 법] 가압류 절차

채권 추심을 할 때 보통 소송을 제기하면 재판까지 시간과 비용이 많이 소모되는데 그 사이에 채무자인 상대 업체가 문을 닫거나 남아있는 자산이 유출되는 것이 큰 문제로 부각된다. 일반적으로 소송을 제기하면 재판까지 1~2년 이상의 시간이 소모된다. 여기에 드는 비용은 원고가 청구하는 금액과는 거의 무관하게 진행된다. 실제로 청구금액보다도 소송비용이 더 많은 드는 경우도 발생한다. 따라서 대부분의 소송 건은 중도에 합의로 종결된다. 또한 소송 중에 피고가 자산을 숨기는 현실적인 리스크가 있다. 즉, 오랜 시간에 걸려서 판결을 받아도 피고가 자산을 도피시킨 후에는 판결의 의미가 없게 되는 경우도 있다. 이처럼 판결 후 보상금을 보장하기 위한 도구로 사용되는 절차가 바로 가압류 신청이다. 일반적으로 압류는 법원의 최종 판결이 난 후 판결을 집행하는 방법으로서 압류할 수 있다. 그러나 압류는 법원의 최종판결이 있어야 하므로 소송을 바로 시작하는 채권자에게는 쓸모가 없다. 이런 경우에 도움이 되는 것이 가압류이다. 가압류는 케이스의 최종 판결이 있기 전까지 채무자의 자산에 임시로 압류하여 채무자가 소송 중에 자산 도피를 할 수 없게 하는 장치다. 예를 들어 채권자의 가압류는 채무자의 모든 자산에 임시 압류를 하게 되므로 채무자의 부동산 같은 자산을 채권자 몰래 처분을 할 수 없게 된다. 가압류된 자산은 채권자가 직접 소유하는 것은 아니고 셰리프가 채권자 대신 압류재산으로 보관하거나 자산 자체에 가압류가 등기되어 자유로운 처분을 막게 하는 역할을 한다. 가압류신청은 소장을 제출하는 동시에 제기할 수 있다. 긴급 상황이냐 아니냐에 따라 소모되는 시간의 차이가 큰데, 긴급하게 진행할 경우에는 가압류에 대한 판결이 늦어지면 원고가 매운 심각한 그리고 돌이킬 수 없는 피해를 볼 수 있다는 것을 증명할 때 가능하다. 가압류신청의 조건은 다음과 같다. 첫 번째, 계약에 의한 돈과 관련된 분쟁으로서, 금액은 500달러 이상이어야 한다. 두 번째, 부동산을 담보로 한 분쟁은 가압류를 신청할 수 없으나, 담보의 가치가 없어진 경우나 청구액보다 줄었을 경우에는 그 차액에 따라 가능하다. 세 번째, 개인에 대한 가압류는 직업이나 사업을 운영하는 과정에서 발생한 경우에는 가능하다. 그러나 보통 부동산과 관련된 분쟁이나 개인적인 용도로 사용한 융자나 대부금에 대해서는 법적으로 금지하고 있다. 위 절차는 소송을 제기한 후 약 2개월 이상이 소모된다. 따라서 긴급절차를 적용할 수 있다면 24시간 통보 후 바로 명령을 받을 수 있다. 증명법은 다음과 같다. 첫 번째, 피고가 가압류할 자산을 숨기거나 그에 대한 가치가 떨어진다든지 없어질 위험이 있다는 증거를 제시할 경우. 두 번째, 피고가 지급 불능자로서 채무에 대하여 불성실한 태도를 보여 왔으며 지속해서 지급을 거부했다는 진술서를 제출할 경우. 세 번째, 사업체 이전 중 전량매매(bulk sales) 고지 기록 및 공포된 경우. 네 번째는 피고가 주류면허 판매를 위하여 에스크로를 열었을 경우이다. 마지막으로 그 외에 상황에 따라 가압류에 대한 판결이 늦어짐에 따라 심각한 그리고 돌이킬 수 없는 피해가 올 수 있다는 것을 증명할 수 있어야 한다. 쉽게 정리하자면 상대방이 상거래 중 발생한 채무에 대한 충분한 해명이 없고 (예로 물품에 하자가 있었고 그에 대해 원고에게 통보했으나 아무런 진척이 없었을 경우) 3자에 대한 채무도 변제하지 못할 경우 단지 며칠 내에 가압류 명령을 받을 수 있다. ▶문의: (213) 487-2371 이승호 / 상법 변호사

2021-03-24

[상 법] 상업용 건물 퇴거명령 중지

SB91의 통과에 따라서 코로나 감염 사태에 의해 경제적인 어려움을 겪고 있는 주거용 세입자에 대한 퇴거 금지 및 렌트비 보조를 위한 다양한 정책이 가주 차원에서 발효됐다. SB91은 상업용 건물의 세입자는 보호 대상으로 하지 않는다. 반면에 상업용 세입자를 위한 프로그램으로 주정부 차원에서 추진되는 것은 이미 기한이 만료됐고 각 지방 정부에서 진행하는 정책에 의해서 퇴거소송의 중단을 결정한다. 가주 지사의 행정 명령 N-80-20에 의해서 각 지방 정부는 상업용 건물의 세입자를 보호하기 위한 정책을 세울 수 있는 권한을 주었다. LA카운티의 상업용 건물의 세입자를 보호하기 위한 정책에 관해서 설명하겠다. 상업용 건물 세입자는 건물이 위치한 시와 카운티의 정책에 대해 각 지방정부의 담당부서에 확인할 필요가 있다. 행정명령 N-80-20에 따라 남가주의 LA카운티는 자체적으로 퇴거 중단 프로그램을 진행해 왔고 수차례 기한을 연장해 왔다. LA카운티에는 2020년 3월 4일부터 2021년 6월 30일까지 상업용 부동산의 세입자에 대한 퇴거명령 소송을 중단하는 모라토리엄이 발동되어 있다. 상업용 부동산의 세입자에 대한 퇴거 중단 모라토리엄은 카운티 수퍼바이저 회의에서 연장 결정을 해오고 있다. 따라서 현재 2021년 6월 30일로 만기로 되어 있는 모라토리엄도 추가 연기의 가능성이 있다. 퇴거 중단 모라토리엄은 코비드 19에 따른 경제적 어려움으로 렌트를 내지 못할 경우 해당된다. 그렇다고 해서 렌트 책임에 대한 면책을 주는 것이 아니다. 직원이 9명 이하의 비즈니스 경우에는 모라토리엄이 해소된 후 12개월 안에 지불하지 않은 렌트를 내야 한다. 직원의 숫자가 10명 이상에서 100명 이하일 경우에는 모라토리엄 해제 후 6개월 안에 낼 수 있다. 이러한 모라토리엄의 혜택을 받기 위해서는 다음의 조처를 해야 한다. 세입자는 코비드 19 따른 경제적인 어려움으로 렌트를 내지 못하고 있다는 통지를 건물주에게 줘야 한다. 통지서는 렌트를 내야 하는 시점에서 7일 안에 통지해야 한다. 건물주는 직원이 9명 이하인 세입자는 구체적인 증빙 서류 없이 코로나 19에 의해서 경제적인 어려움이 있다는 내용만 적어서 보내도 합당한 통지서로 받아들여진다. 건물주는 직원이 9명 이하의 세입자가 제출한 확인서를 반드시 받아들여야 한다. 10명 이상에서 100명 이하의 직원을 가진 세입자의 경우에는 경제적 어려움에 대한 구체적인 자료를 같이 제출해야 한다. 세입자로부터 코로나 19로 인해 렌트를 내지 못한다는 통지를 받게 되면 건물주는 세입자에게 렌트를 내지 못하는 것에 따른 어떠한 불이익을 주어서는 안 된다. 이러한 모라토리엄은 다국적 기업이나 100명 이상의 직원이 있거나 주식 공개가 되어 있는 회사는 적용이 되지 않는다. 예를 들면 한국에 본사를 두고 있는 미국의 자회사의 경우에는 모라토리엄에 해당이 되지 않는다. 이러한 모라토리엄이 발효됐음에도 불구하고 건물주가 퇴거 명령 소송을 제기할 경우에는 법원에서 모라토리엄이 기존의 법보다 우선 적용되기 때문에 퇴거 명령이 가능하지 않게 된다. 현재는 각 정부가 모라토리엄을 계속 유지하고 있고 연장하는 법안을 발표하고 있으므로 주기적으로 모라토리엄에 관해서 확인해야 한다. ▶문의: (213)487-2371 이승호 / 상법 변호사

2021-03-10

[상 법] 밀린 렌트 비상 보조 프로그램

2021년 1월 29일에 발효된 코로나19 세입자 구제법 SB-91에는 세입자와 건물주에게 직접 밀린 렌트를 제공하는 프로그램이 포함되어 있다. 기본적으로 건물주는 2020년 4월 1일부터 2021년 3월 31일까지 세입자가 내지 않은 렌트에서 80%까지 지원 받을 수 있다. 다만 나머지 20%에 대해서는 부채 탕감을 하는 것에 동의해야 한다. 건물주가 20% 탕감에 대해 동의하지 않을 경우 밀린 렌트의 25%를 세입자에게 직접 지불할 수 있다. 그동안 건물주 입장에서는 렌트를 받지 못한 상태에서 세입자에 대한 법적 조치를 하지 못하는 모라토리엄으로 인해서 불만이 늘어가고 있었고 경제적 어려움으로 인하여 렌트를 내지 못하는 세입자에 대한 직접적이 도움이 없는 상황에서 나온 세입자와 건물주 모두에게 혜택이 주어지는 정책이다. 연방정부에서 지원하는 26억 달러의 재원으로 마련되는 프로그램은 카운티의 중간소득이 80% 이의 소득을 버는 가정에 대해서 제한된다. 현재 LA카운티를 예를 들면 4인 가족을 기준으로 8만3500달러 지역 중간소득의 80%에 해당된다. 지역 중간 소득은 카운티마다 다른 금액이 설정되어 있으므로 거주하고 있는 카운티의 주택국에 문의하면 확인할 수 있다. 세입자 비상 보조 지원금은 건물주가 프로그램의 조건에 동의하고 참여해야 한다. 프로그램에 동의하는 건물주는 2020년 4월 1일부터 2021년 3월 31일까지 밀린 렌트의 80%까지 지원금을 받을 수 있다. 밀린 렌트 금액에는 밀린 이자와 페널티도 포함한다. 건물주가 80%의 밀린 렌트에 대해서 지원금을 받게 되면 나머지 20%의 밀린 렌트에 대해서는 탕감하는 것이 조건이다. 2021년 3월 이후의 렌트에 대해서는 총 3개월까지 렌트의 25%까지 지원금으로 받을 수 있다. 지원금은 건물주에게 직접 지급된다. 건물주가 프로그램 참여를 거부할 경우에는 밀린 렌트의 25%까지 세입자가 직접 지원금을 신청할 수 있다. 프로그램의 참여는 세입자나 건물주 누구든 신청을 할 수 있고 지원금에 대한 신청 과정을 관리 할 수 있다. SB-91 은 주택과 커뮤니티 개발국의 책임 아래 세입자 비상 보조 프로그램을 실행할 수 있는 신청 포탈을 2021년 3월 15까지 개설하도록 했다. LA타임스에 의하면 대략 지난 1년간 밀린 렌트의 금액이 적게는 4억 달러에서 많게는 36억 달러라고 한다. 연방정부에서 지원되는 금액이 26억 달러이므로 총 밀린 렌트의 80%까지 지원되므로 지원금 프로그램이 작동되면 지난 1년간 밀린 렌트를 해소할 수 있게 된다. 경제를 회복하는 데 있어서 대량 홈리스의 출현이 예상되는 상황에서 안정된 거주지와 경제 활동을 재개하는 데 중요한 역할을 하게 된다. 건물주 입장에서는 밀린 렌트의 20%를 탕감해 줘야 하는 희생이 따르지만 반면에 1년 이상 밀려 있는 렌트를 낼 세입자가 많지 않다는 현실을 합리적으로 판단하면 프로그램에 참여해서 얻을 수 있는 이익 크다는 것을 인지하면 프로그램에 적극적으로 참여할 거라 예상된다. 세입자의 경우에는 2021년 4월부터 재원이 허락하는 하에 렌트의 25%까지 추가 지원받을 수 있으므로 필요한 서류를 준비하고 프로그램에 반드시 신청하기를 권장한다. ▶문의: (213)487-2371 이승호 / 상법 변호사

2021-02-24

[상 법] 가주 주거용 건물 세입자 보호 정책<2020년 2월 9일 기준>

2021년 1월 29일 가주 정부의 코로나19 세입자 구제법 SB-91이 통과됐다. SB-91은 2020년 8월 30일에 발효된 세입자 구제법 AB-3088을 연장하고 또한 추가로 세입자 보호 대책이 포함되어 있다. 연방법 차원에서는 CDC (연방 질병 통제 센터)에 발효한 세입자 퇴거를 금하는 모라토리엄이 있지만 캘리포니아 주에서 제정한 세입자 구제법이 세입자에 대한 보호가 더 강력하기 때문에 캘리포니아 주에서 발효한 세입자 구제법에 대해서 설명하겠다. AB 3088 가주 구호법은 기본적으로 2021년 1월 31일까지 코로나19와 관련해서 경제적이 어려움으로 퇴거를 못하게 했다. 따라서, 경제적이 이유로 렌트를 내지 않은 경우를 제외하고 리스 계약의 다른 조건을 위반 했을 경우에는 퇴거소송이 가능하다. 또는 2020년 3월 1일 전에 렌트를 내지 않은 경우에도 퇴거 소송이 가능하다. 건물주가 세입자 건물에 직접 살려는 목적으로 기존의 세입자를 퇴거할 수 있었으나 가주 구호법에서는 이런 경우에도 퇴거를 할 수 없다. AB-3088 가주 구호법이 2021년 1월 31일에 자동 폐기 때문에 이를 대체하는 법으로 SB-91이 제정됐다. SB-91는 AB-3088의 법을 2021년 6월30일까지 연장할 뿐 아니라 보호조항을 추가했다. SB-91에 추가된 사항을 정리하면 다음과 같다. 첫째, 2020년 3월 1일부터 2021년 6월 31일 사이에 렌트를 내지 못한 이유로 퇴거를 할 수 없다. 다만 15일 통지를 받은 후 15일 안에 코로나에 의한 경제적 어려움이 있다는 확인서를 건물주에게 통보해야 한다. 다만 렌트의 25%를 2021년 6월 30일까지내야 한다. 25%를 내지 않은 세입자에 대해서는 2021년 7월 1일부터 퇴거 명령 소송을 제기할 수 있다. 건물주는 렌트를 내지 않는 세입자에게 15일 통지서를 줘야 한다. 15일 통지서를 받은 후 세입자가 코로나19와 관련해서 경제적 어려움이 있었다는 증명서를 제출할 경우에는 렌트 비 지급 불이행의 이유로는 퇴거를 할 수 없다. 경제적 어려움이 있었다는 증명은 캘리포니아 주정부의 웹사이트(landlordtenant.dre.ca.gov)에 가면 선서 증명서를 받을 수 있다. 소득이 10만 달러 이하나 지역의 중간 소득의 130% 이하일 경우에는 선서 증명서에 서명만 하면 된다. 소득이 10만 달러 이상이나 지역의 중간 소득의 130% 이상일 경우에는 소득의 감소가 있음을 증명하는 서류를 같이 제출해야 한다. 세입자는 15일 통지서를 받은 후 15일 안에 선서증명서나 소득감소를 증명하는 서류를 건물에게 제출하지 않을 경우에는 퇴거 명소소송 중단의 혜택을 받을 수 없다. 즉, 건물주의 입장에서는 코로나19에 따른 경제적 어려움에 대한 증명서를 제출하지 않을 경우에는 퇴거 명령 소송을 제기할 수 있다. 따라서 세입자는 반드시 매달 코로나19에 의하여 경제적 어려움이 있다는 증명서를 제출해야 한다. 둘째, 건물주는 세입자에게 렌트비 금액 외에 연체금이나 다른 벌금을 부과할 수 없다. 셋째, 주거하고 있는 카운티의 중간소득이 80% 이하의 소득을 갖고 있고 코로나에 의한 경제적 어려움을 갖고 있는 세대에 대해서 연방정부에서 받는 14억 달러의 재원으로 세입자 지원을 한다. 넷째, 건물주는 2020년 4월 1일부터 2021년 3월 31일까지 세입자가 내지 않은 렌트에서 80%까지 지원받을 수 있다. 다만 나머지 20%에 대해서는 부채 탕감을 하는 것에 동의해야 한다. 건물주가 20% 탕감에 대해 동의하지 않을 경우 밀린 렌트의 25%를 세입자에게 직접 지불할 수 있다. SB-91과 AB-9088은 캘리포니아 전역에 적용되지만, 동시에 각각의 카운티 정부와 시정부가 발효한 퇴거금지 명령이 있으므로 세입자와 건물주는 속한 시와 카운티의 법을 반드시 확인해야 한다. ▶문의: (213)487-2371 이승호 / 상법 변호사

2021-02-10

[상 법] 저당권 순위 관계

가주법은 건설업 종사자나 건설 자재상이 부동산 건축에 들어간 대금을 지불받지 못할 경우 건축된 건물에 저당권을 등기할 수 있는 권리를 주고 있다. 이런 저당권을 메캐닉스 린(Mechanics‘ Lien) 이라고 한다. 메캐닉스 린은 법이 정한 절차에 따라 등기될 경우, 해당되는 부동산에 담보설정과 같은 역할을 한다. 또한, 정해진 시간 내에 소송을 진행해서 메캐닉스 린이 설정된 부동산을 차압할 수 있다. 부동산에 대해서 담보권을 설정하고 나서 가장 큰 문제는 부동산에 설정된 다양한 담보권간의 순위설정이다. 일반적으로 부동산 담보권 사이에서의 순위는 담보가 설정되고 등기된 순서에 따라서 결정된다. 그러나 이러한 일반적 규칙에서 예외인 경우가 메캐닉스 린이다. 일반적으로 메케닉스 린은 공사가 시작된 후에 설정된 담보권보다 우선순위다. 위의 경우에서처럼, 일반 채권자가 공사가 진행되고 있는 건물에 대출하고 담보권을 설정한 후, 메케닉스 린이 등기된 경우에는 비록 메케닉스 린이 등기된 날짜로는 후순위 일지라도, 먼저 설정된 담보권이 공사가 시작한 후에 등기된 경우에는 메케닉스 린이 선 순위를 갖게 된다. 또한 대출이 건물공사가 시작되기 전에 이루어졌으나 담보권 등기가 건물공사가 시작한 후에 등기되었을 경우에도 이러한 담보권은 메케닉스 린보다 후순위가 된다. 다만, 대출에 관한 담보권 등기가 건물공사가 시작되기 전에 이루어지지는 않았으나 메케닉스 린을 설정할 수 있는 건설업자가 대출 담보가 있었다는 실질적인 통보가 있었을 경우에는 등기되지 않은 담보권일지라도 메케닉스 린보다 선 순위를 인정받을 수 있다. 메케닉스 린은 건물주가 공사대금을 지불하지 않았을 때 발생하는 담보권이지만 담보권으로서의 순위를 결정할 때는 공사가 처음 시작한 시기로 소급 적용되기 때문에 건물공사가 시작한 이후에 등기된 다른 담보권에 대해서 선순위의 권리를 갖게 된다. 따라서 건물에 대하여 담보를 설정하고 융자를 할 경우 담보건물에 메케닉스 린을 설정할 권리가 있는 건물공사가 있었는지를 확인해야한다. 이외에도 건물에 대한 여러 가지 담보권이 설정된 건물에 대한 선순위의 결정은 채권자로서의 채무를 추심 하는데 있어서 결정적 역할을 하기 때문에 단순히 타이틀 리포트에 기재되어있는 담보권의 날짜만 확인해서는 안 된다. 메케닉스 린 외에도 세금에 관련된 린 또한 특별한 선순위 대우를 받으므로, 선순위가 달라질 수 있게 된다. 이와 같이, 건설업종사자나 건축 자재상에게 강력한 권리를 주기 때문에, 가주법은 메캐닉스 린이 설정되고 차압까지의 절차나 조건을 까다롭게 정하고 있다. 첫 번째는, 건물주, 하청업자일 경우에는 원청업자나 건설융자가 있을 경우에는 은행에게 공사가 시작한 시점부터 또는 자재를 납품한 시점부터 20일 안에 Preliminary 20-Day Notice (20일 선통보)를 발송해야 한다. 20일 선통보에는 건축을 하는 건설업자의 이름과 주소 그리고 공사비를 명시해야한다. 자재상일 경우에는 납품한 자재의 품목과 가격을 명시한 20일 선 통보를 줘야한다. 둘째, 20일 선통보를 주고 나서 대금지급이 안됐을 때, 메캐닉스 린을 등기할 수 있다. 건축업자일 경우에는, 공사완료통지서를 등기한 이후 60일, 또는 작업이 완료된 후 90일 안에 메캐닉스 린을 등기할 수 있다. 마지막으로, 메캐닉스 린이 등기된 부동산을 차압을 요구하는 소송을 90일 안에 제기해야 한다. 소송을 90일 안에 제기하지 않을 경우, 메캐닉스 린은 자동으로 해소가 된다. 90일이 지나면 법률적으로는 효력이 없는 메케닉스 린이지만 문제는 타이틀 리포트에는 메케닉스 린의 등기가 없어지는 것은 아니다. 따라서 효력이 없어진 메케닉스 린을 완전 해소하기 위해서는 메케닉스 린을 등기한 원청업자나 건축업자에게 삭제 요구를 할 수 있으나 삭제를 거부할 경우에는 메케닉스 린을 삭제하는 소송을 내야 한다. ▶문의:(213)487-2371 이승호/ 상법 변호사

2021-01-27

[상 법] 장애인 접근 검사 리포트

장애인 공익소송이 증가하면서 비즈니스뿐 아니라 부동산 소유주도 장애인 보호법에 대한 관심이 높아졌다. 일반적으로 장애인 공익소송이 제기되면 장애인 원고는 건물주와 비즈니스를 동시에 소송을 하게 된다. 장애인 원고와 소송을 풀기 위한 합의나 소송을 진행하는 것뿐 아니라 장애인 공익 소송에서 제기된 접근성 문제에 대한 책임 소재에 대해서 건물주와 세입자인 비즈니스 오너와의 분쟁도 발생하게 된다. 예를 들어 세입자로 있는 비즈니스의 정문에 들어가는 과정에서 장애물이 있을 경우 이에 대한 수리 및 법적 책임이 건물주인가 아니면 세입자 비즈니스인가 하는 문제가 발생한다. 이러한 문제에 있어서 법적 책임에 대한 해석의 시작은 건물주와 세입자 비즈니스 간에 체결한 임대 계약서에서 해당 문제에 대한 수리 및 관리 책임이 누구에게 있는가 가 중요한 쟁점이 된다. 2017년 1월 1일자로 발효된 캘리포니아 민법 1938조는 상업 리스일 경우 임대 계약서에 공인 접근 전문가(Certified Access Specialist)가 검사 후 작성한 리포트의 공개 의무를 정하고 있다. 다만 모든 상업 건물주가 공인 접근 검사를 해야 하는 것은 아니다. 다만 공인 접근 검사를 했을 경우 이에 대해서 세입자에게 제공해야 하는 의무가 있다. 검사를 하지 않았을 경우에는 2017년 1월 1일 이후에 서명된 모든 상업 임대계약서는 해당 건물이 공인 접근 전문가의 검사를 받지 않은 것을 임대계약서에 공개해야 한다. 공인 접근 전문가에 의해서 건물에 대한 검사가 있었고, 접근검사서 발행 이후부터 임대계약서 서명전에 장애인 접근성과 관련된 법안에 영향을 미칠 수 있는 공사나 수리가 있지 않을 경우에는 건물주는 리스 계약서 서명전에 공인접근 검사 리포트를 세입자에게 제공해야 한다. 세입자는 공인접근 검사 리포트에 대해서 장애인 접근성과 관련된 법을 준수하는데 필요한 수리를 하는 것 외에는 비밀을 유지해야 한다. 장애인 공인 접근 검사 리포트에서 제기된 위법 사항에 대해서는 기본적으로 건물주의 책임이다. 다만 이러한 수리 책임을 리스 계약서에서 세입자의 책임으로 규정할 수 있다. 모든 세입자는 임대계약서에 서명하기 전에 공인 접근 검사 리포트를 검토할 권리가 있고 임대계약 서명 전 48시간 안에 리포트가 제공되지 않았을 경우, 세입자는 임대계약 서명 후 72시간 안에 임대계약서를 해지할 권리가 있다. 또한 장애인 접근 검사 리포트 때문에 장애인 접근성과 관련된 법을 준수했다는 결론이 났을 경우 임대계약서 서명 후 7일 안에 검사 확인서와 검사 리포트를 세입자에게 제공해야 한다. 해당 건물에 대해서 공인 접근 검사를 하지 않았을 경우에는 세입자가 공인 접근 검사를 원했을 경우 검사를 진행하는 것에 대해 반대할 수 없고 검사를 진행하는 것에 관한 시기와 비용에 대한 협의를 할 수 있다는 규정이 리즈 계약서에 명시돼야 한다. 민법 1938조는 2017년 1월 1일 이후에 서명된 모든 상업 리즈에 적용되므로 건물주는 모든 임대계약서에 서명전에 임대계약서에 공인 접근 검사 리포트에 관한 규정이 명시되어야 한다. 공인 접근 검사를 했을 경우에는 검사 보고서와 확인서를 세입자에게 제공하고 임대계약서에는 이러한 사실을 확인하는 규정을 명시하는 것이 추후에 검사 보고서의 제공에 관한 논란을 제거할 수 있다. 즉, 임대계약서에 법에 근거하여 공인 접근 검사 리포트와 확인서를 세입자에게 제공했다는 것을 명시하고 세입자에게 서명을 받는 것을 권한다. 또한 공인 접근 검사를 하지 않았을 경우에는, 세입자가 검사를 진행할 권리가 있고 세입자와 건물주가 검사를 진행하는 것에 대한 비용과 시기에 대한 협의를 할 수 있다는 규정을 명시하고 서명을 하는 것을 권한다. 장애인 소송이 제기될 경우, 위반 사항에 대한 책임 소재는 임대계약서에 의해서 결정된다. 즉, 해당 위반 사항이 세입자와 건물주 중 수리와 관리의 책임이 있는가에 의해서 최근에 폭발적으로 늘어난 장애인 공익 소송에 대해서 논란이많지만 현재로써는 유일한 해결 방법은 장애인 보호법을 지키는 것이다. 공익 접근 검사를 받은 후 지적된 사항을 수리한 후 확인서를 받는 것이 소송으로 인한 비용과 시간을 절약할 수 있는 현실적인 방법이다. ▶문의:(213)487-2371 이승호 / 상법 변호사

2021-01-13

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